(#Consulta) Requisitos esenciales para entrar en una vivienda y emitir un informe de la misma para su demolición

Planteamiento
El ayuntamiento pretende entrar en una vivienda para dictaminar su estado y su pretensión es la de demolición de la misma. ¿Cuáles son los requisitos esenciales para que el ayuntamiento pueda entrar en una vivienda, y emitir un informe del estado de la misma?
El ayuntamiento no tiene autorización previa del dueño para entrar en la vivienda. ¿Se puede considerar un allanamiento? ¿Se necesitaría un mandamiento judicial para entrar en la vivienda?
¿En qué situación debe encontrarse una vivienda vacía para que el ayuntamiento actúe de oficio y entre en la misma sin notificar a los propietarios, porque estos tienen su residencia fuera de la población, aunque conocida?
Esta vivienda de la que hablamos está catalogada. ¿Qué legislación se le tendría que aplicar para todo lo dicho? ¿Es suficiente un decreto de alcaldía para la demolición de una vivienda catalogada?

Respuesta
Considerando que la consulta proviene de un municipio incardinado en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana y las cuestiones planteadas se centran en materia urbanística, procederemos a analizar dicha consulta desde el prisma de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana -LOTUP-.
De los datos puestos a nuestra disposición, parece desprenderse que lo que pretende llevar a cabo el Ayuntamiento es la tramitación de un expediente de declaración de ruina inminente, por cuanto se intenta entrar en una vivienda, evaluar su estado, y , si procede, determinar su derribo.
A tal efecto, el art. 188 LOTUP dispone que debe declararse la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación, sin que pueda considerarse, a tales efectos, el coste de la realización de obras relativas a la accesibilidad o a la restitución de la eficiencia energética en los términos exigidos por la legislación estatal, con carácter general.
De la misma forma, el apartado 6º del citado art. 188 LOTUP prevé que si la situación legal de ruina se declara respecto a un edificio catalogado, u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario debe adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad.
Dicho apartado, además, determina la posibilidad de que la administración pueda concertar con el propietario su rehabilitación y, en defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe, otorgándole la correspondiente ayuda.
Ahora bien, en los supuestos de ruina inminente, el art. 189 LOTUP prevé lo siguiente:
"1. Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el ayuntamiento podrá acordar las medidas que estime necesarias para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas. Excepcionalmente, cabrá ordenar la demolición, cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.
2. El ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el ayuntamiento, hasta el límite del deber normal de conservación.
3. La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el ayuntamiento para evitar la ruina inminente no presuponen la declaración de la situación legal de ruina, pero determinan el inicio del procedimiento para su declaración de acuerdo con lo establecido en el artículo 188 de esta ley.
4. La adopción de las medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el eventual incumplimiento, por parte del propietario, del deber de conservación de la edificación, conforme a los artículos 184 y 185 de esta ley."
Como puede apreciarse, si efectivamente optan por tramitar un expediente de declaración de ruina inminente respecto a un edificio catalogado, cobra especial importancia el apartado 1º del citado art. 189 LOTUP, que dispone que la demolición sólo cabrá en casos excepcionales, cuando sea imprescindible para impedir males mayores.
Asimismo, el art. 191 de la citada norma determina, en relación a la posible pérdida o destrucción de bienes catalogados, establece en su apartado 1º que, cuando por cualquier circunstancia se produzca la pérdida o destrucción de un inmueble o edificio catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen propio de la catalogación, añadiendo, en su apartado segundo, que si la pérdida o destrucción de un edificio catalogado, se ha producido mediante incumplimiento del deber normal de conservación, ello conllevará la expropiación del inmueble según lo previsto en la LOTUP, con las consecuencias previstas en su art. 103, relativas a los supuestos expropiatorios, esto es , el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación u otros incumplimientos de la función social de la propiedad previstos en la LOTUP, habilitará para la expropiación de la finca del incumplidor con deducción, en su caso, de hasta el cincuenta por cien de aprovechamiento que debería considerarse en el justiprecio de no concurrir tal circunstancia.
Ahora bien, para poder entrar en el bien inmueble, es necesaria la autorización del propietario, incluso para una declaración de ruina, por cuanto la Sentencia del TC de 2 de diciembre de 2004 concluye que:
"Como se afirmaba en la STC 10/2002, de 17 de enero (FFJJ 5 y 6), citada por el Fiscal y por el recurrente en amparo, y se ha recordado después en la STC 22/2003, de 10 de febrero, la norma constitucional que proclama la inviolabilidad del domicilio y la interdicción de la entrada y registro domiciliarios (art. 18.2 CE), a pesar de la autonomía que la Constitución española reconoce a ambos derechos, constituye una manifestación de la norma precedente (art. 18.1 CE) que garantiza el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar. De modo que si el derecho proclamado en el art. 18.1 CE tiene por objeto la protección de un ámbito reservado de la vida de las personas excluido del conocimiento de terceros, sean éstos poderes públicos o particulares, en contra de su voluntad, el derecho a la inviolabilidad domiciliaria protege "un ámbito espacial determinado" dado que en él ejercen las personas su libertad más íntima, libres de toda sujeción a los usos y convenciones sociales, siendo objeto de protección de este derecho tanto el espacio físico en sí mismo considerado, como lo que en él hay de emanación de la persona y de su esfera privada. Por ello, hemos afirmado que la protección constitucional del domicilio es una protección de carácter instrumental, que defiende los ámbitos en que se desarrolla la vida privada de la persona."
Asimismo, dicha Sentencia manifiesta que:
"...tal carácter instrumental determina que el concepto constitucional de domicilio tiene mayor amplitud que el concepto jurídico privado o jurídico administrativo de domicilio y no admite "concepciones reduccionistas" (...). Por ello, hemos afirmado en el fundamento jurídico 8 de la citada STC 10/2002 que "el rasgo esencial que define el domicilio a los efectos de la protección dispensada por el art. 18.2 CE reside en la aptitud para desarrollar en él vida privada y en su destino específico a tal desarrollo aunque sea eventual. Ello significa, en primer término, que su destino o uso constituye el elemento esencial para la delimitación de los espacios constitucionalmente protegidos, de modo que, en principio, son irrelevantes su ubicación, su configuración física, su carácter mueble o inmueble, la existencia o tipo de título jurídico que habilite su uso, o, finalmente, la intensidad y periodicidad con la que se desarrolle la vida privada en el mismo. En segundo lugar, si bien el efectivo desarrollo de vida privada es el factor determinante de la aptitud concreta para que el espacio en el que se desarrolla se considere domicilio, de aquí no se deriva necesariamente que dicha aptitud no pueda inferirse de algunas de estas notas, o de otras, en la medida en que representen características objetivas conforme a las cuales sea posible delimitar los espacios que, en general, pueden y suelen ser utilizados para desarrollar vida privada". Así como que "el propio carácter instrumental de la protección constitucional del domicilio respecto de la protección de la intimidad personal y familiar exige que, con independencia de la configuración física del espacio, sus signos externos revelen la clara voluntad de su titular de excluir dicho espacio y la actividad en él desarrollada del conocimiento e intromisiones de terceros"."
Dicha Sentencia, por tanto, determina la necesaria resolución judicial para poder entrar en dicho domicilio:
"La garantía judicial aparece así, según hemos dicho en la STC 160/1991, de 18 de julio, FJ 8, como un mecanismo de orden preventivo, destinado a proteger el derecho, y no -como en otras intervenciones judiciales previstas en la Constitución- a reparar su violación cuando se produzca. La resolución judicial sirve para decidir, en casos de colisión de derechos e intereses constitucionales, si debe prevalecer el derecho del art. 18.2 CE u otros valores constitucionalmente protegidos. Se trata, por tanto, de encomendar a un órgano jurisdiccional que realice una ponderación preventiva de los intereses en juego como garantía del derecho a la inviolabilidad del domicilio, antes de que se proceda a cualquier entrada o registro y como condición ineludible para realizar éste, en ausencia de consentimiento del titular."
Por tanto, resulta imprescindible la autorización judicial para llevar a cabo la entrada en el domicilio en cuestión.
Por último, respecto a la competencia, el órgano que ostenta dicha atribución es la Alcaldía, si bien es cierto que la LUV y el ROGTU recogían dicho régimen competencial de forma clara, la LOTUP anda algo parca en dicha regulación, por lo que extrapolaríamos la regulación del régimen de las licencias al de la declaración de ruina, el art. 21.1.q) de la 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local -LRBRL- determina que es atribución de la Alcaldía, de la misma forma que el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento de disciplina urbanística, aplicable de forma complementaria, prevé que el Alcalde tiene reconocida dicha atribución.

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